Por Gabriel Mendoza Gaytán, Socio fundador · 20 de octubre de 2026 · Análisis
Al enajenar un inmueble, el impuesto sobre la renta del vendedor lo calcula el notario bajo su responsabilidad y lo entera dentro de los quince días siguientes a la firma de la escritura (artículo 126 de la Ley del Impuesto sobre la Renta). El vendedor suele conocer la cifra hasta el día de la firma, lo que explica que con frecuencia la reciba como una sorpresa. La ley describe cada paso del cálculo, y quien los conoce puede estimar el impuesto con meses de anticipación y, sobre todo, reunir los documentos que lo reducen.
Este análisis sigue el cálculo del notario para los dos tipos de vendedor que la ley distingue: la persona física residente en México, que tributa sobre la ganancia con una exención amplia cuando enajena su casa habitación, y el residente en el extranjero, sujeto a un régimen distinto con independencia de su nacionalidad. La residencia fiscal se determina conforme al artículo 9 del Código Fiscal de la Federación, no por el pasaporte. Los ejemplos provienen de la pestaña de vendedor de la calculadora del despacho, con los índices y la tarifa vigentes al 16 de octubre de 2026.
Residentes: la exención de casa habitación
El residente que enajena su casa habitación no paga ISR por la ganancia cuando la contraprestación no excede de 700,000 unidades de inversión (artículo 93, fracción XIX, inciso a). Con el valor de la UDI de mediados de octubre de 2026, ese límite equivale a unos 6.2 millones de pesos. La exención está sujeta a tres condiciones. El inmueble debe ser la casa habitación del contribuyente, lo que se acredita ante el notario con la credencial para votar, los comprobantes de energía eléctrica o telefonía fija, o los estados de cuenta bancarios con ese domicilio, a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta (artículo 155 del Reglamento). El contribuyente debe manifestar bajo protesta de decir verdad que no ha aplicado la exención por otra casa habitación en los tres años anteriores, y el notario consulta al SAT si lo hizo en los cinco anteriores. Y la transmisión debe formalizarse ante fedatario público.
Cuando el precio excede del límite, la exención no desaparece: se reduce. Solo se grava el excedente sobre las 700,000 UDI, y las deducciones se consideran en la misma proporción. Una casa vendida en nueve millones de pesos con un límite de 6.2 millones tiene un excedente de 2.8 millones, cerca del 31 por ciento del precio; por tanto, se grava el 31 por ciento de la ganancia y el 69 por ciento queda exento.
Las deducciones que admite la ley
Para la parte gravada, la ganancia es el precio menos las deducciones del artículo 121: el costo comprobado de adquisición, actualizado; las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones, sin incluir los gastos de conservación; los gastos notariales, impuestos y derechos por las escrituras de adquisición y de enajenación, el avalúo y el impuesto local por la enajenación; y las comisiones pagadas por la adquisición o la venta. Cada partida requiere comprobante fiscal o escritura. Quien no puede acreditar el costo de adquisición queda sujeto a un piso: el costo actualizado no puede ser inferior al diez por ciento del precio de venta, sustituto pobre de un comprobante.
La actualización del costo sigue el artículo 124. El costo se separa en terreno y construcción, conforme a la proporción del avalúo o de los valores catastrales de la fecha de adquisición, o bien, cuando la separación no es posible, con el veinte por ciento para el terreno. La parte de construcción se disminuye tres por ciento por cada año transcurrido, sin que pueda quedar por debajo del veinte por ciento de su costo inicial, y ambas partes se multiplican por el factor de actualización que resulta del Índice Nacional de Precios al Consumidor: el índice del mes anterior al más reciente del periodo entre el índice del mes anterior al más antiguo, conforme al artículo 17-A del Código Fiscal de la Federación. Para una casa adquirida en junio de 2016 y vendida en octubre de 2026, el factor es de aproximadamente 1.63 y la construcción ha perdido treinta por ciento por la disminución anual.
La regla de los años y la tarifa
La ganancia gravable no se somete directamente a la tarifa anual. El artículo 126 ordena dividirla entre el número de años transcurridos entre la adquisición y la enajenación, sin exceder de veinte, aplicar a ese cociente la tarifa anualizada que publica el SAT en el Anexo 8 de la Resolución Miscelánea y multiplicar el resultado por el mismo número de años. El efecto es que una ganancia acumulada durante una década se grava como diez ganancias menores, lo que mantiene a la mayor parte fuera de los renglones superiores de la tarifa. Ese importe es el pago provisional que el notario retiene; el impuesto definitivo se determina en la declaración anual del año siguiente, donde la ganancia se acumula a los demás ingresos.
El artículo 127 agrega un pago del cinco por ciento de la ganancia a la entidad federativa donde se ubica el inmueble, acreditable contra el pago provisional federal: cambia el destino del dinero, no su monto. Guanajuato es la excepción entre los estados que cubre la calculadora: su impuesto cedular del cinco por ciento sobre la ganancia por enajenación de inmuebles es un gravamen adicional, deducible de la base federal pero no acreditable.
Residentes en el extranjero: 25 por ciento del precio o 35 por ciento de la ganancia
El vendedor que no es residente fiscal en México tributa conforme al artículo 160. La regla general es el 25 por ciento sobre el total del ingreso, sin deducción alguna. La alternativa, disponible cuando la enajenación se consigna en escritura pública y sin necesidad de designar representante en el país, es el 35 por ciento sobre la ganancia determinada con las mismas deducciones que aplican a los residentes. El notario calcula la opción que el vendedor elige, la hace constar en la escritura y la entera. La exención de casa habitación no aplica a residentes en el extranjero, ni tampoco la regla de los años.
Cuál opción conviene depende por completo del costo comprobado. Un departamento en Puerto Vallarta adquirido en 2018 en tres millones de pesos y vendido en 2026 en cinco millones tiene un costo actualizado cercano a 3.56 millones y una ganancia de 1.44 millones: el 35 por ciento de la ganancia son 505,589 pesos, contra 1.25 millones a la tasa fija. El mismo precio sobre un inmueble adquirido en 2010 en un millón produce una ganancia de 3.77 millones, y entonces la tasa fija resulta la menor de las dos.
Ejemplos con cifras de 2026
Cifras de la calculadora al 16 de octubre de 2026, en pesos. El límite de la exención de casa habitación en esa fecha es de 6,199,633 pesos.
| Operación | Vendedor | Ganancia gravable | ISR en la escritura |
|---|---|---|---|
| Casa en Guadalajara, 3,000,000, adquirida en junio de 2016 en 1,200,000 | Residente, casa habitación | 0 (exenta) | 0 |
| Casa en Guadalajara, 9,000,000, adquirida en junio de 2016 en 3,000,000, con 150,000 de gastos de adquisición y 270,000 de gastos de venta | Residente, casa habitación | 1,483,709 (31 % de la ganancia) | 118,349 |
| La misma venta, sin comprobantes de los gastos | Residente, casa habitación | 1,643,809 | 142,529 |
| Segunda casa en Zapopan, 4,000,000, adquirida en enero de 2019 en 1,500,000 | Residente, no es casa habitación | 2,237,851 | 319,384 |
| La misma venta, sin acreditar el costo de adquisición (piso del 10 %) | Residente, no es casa habitación | 3,600,000 | 623,937 |
| Departamento en Puerto Vallarta, 5,000,000, adquirido en marzo de 2018 en 3,000,000 | Residente en el extranjero | 1,444,540 | 505,589 (35 % de la ganancia) contra 1,250,000 (25 % del precio) |
| Departamento en Puerto Vallarta, 5,000,000, adquirido en marzo de 2010 en 1,000,000 | Residente en el extranjero | 3,772,063 | 1,250,000 (25 % del precio) contra 1,320,222 (35 % de la ganancia) |
| Segunda casa en San Miguel de Allende, 7,000,000, adquirida en mayo de 2015 en 2,500,000 | Residente, no es casa habitación | 3,937,777 | 549,793 federal más 196,889 de cedular de Guanajuato |
La tabla muestra lo que se observa en las notarías cada semana. El vendedor de Zapopan sin la escritura de adquisición paga casi el doble que el que la conserva, sobre la misma venta.
Qué reunir antes de vender
La escritura de adquisición y su liquidación de gastos, los comprobantes fiscales de construcción y mejoras, el avalúo que separa terreno y construcción y, tratándose de casa habitación, los comprobantes de domicilio de los últimos años. El residente en el extranjero debe contar con RFC y valorar si su costo comprobado hace conveniente la opción del 35 por ciento. Con esos datos, la calculadora muestra el límite de la exención, el factor de actualización, los años considerados y el artículo que fundamenta cada línea, de modo que la cifra del notario pueda cotejarse. Los montos definitivos los determina el notario al otorgarse la escritura.
Revisión del cálculo antes de firmar
El despacho revisa el cálculo del ISR contra las escrituras y comprobantes del vendedor, confirma la procedencia de la exención y, en su caso, de la opción del 35 por ciento para residentes en el extranjero, y coteja la cifra de la notaría antes de la firma.
Escríbanos por WhatsAppFuentes: Ley del Impuesto sobre la Renta, arts. 93-XIX, 120, 121, 124, 126, 127 y 160; Reglamento de la LISR, arts. 155 y 209; Código Fiscal de la Federación, arts. 9 y 17-A; Anexo 8 de la Resolución Miscelánea Fiscal 2026; Banco de México, serie de UDI; INEGI, INPC. Lista completa en la página de fuentes de la calculadora. Cifras cotejadas con publicaciones oficiales el 16 de octubre de 2026; el límite en UDI, el factor y la tarifa cambian con el tiempo. Este artículo es información jurídica general, no asesoría fiscal ni legal sobre caso concreto; su lectura no crea relación abogado-cliente. © 2026 Terra Firma Attorneys at Law.