Por Gabriel Mendoza Gaytán, Socio fundador · 19 de octubre de 2026 · Análisis
Al adquirir un inmueble, el precio es solo una parte del desembolso. A él se suman el impuesto municipal por la transmisión, los honorarios del notario y su IVA, los derechos del Registro Público de la Propiedad, el certificado de gravámenes y, en su caso, los permisos federales para adquirentes extranjeros y el IVA sobre construcciones no habitacionales. En conjunto, estos conceptos representan en Jalisco entre el cuatro y el cinco por ciento del precio en operaciones habitacionales, y más en terrenos e inmuebles comerciales.
Este análisis explica cómo se determina cada concepto conforme a la legislación vigente en 2026 en Guadalajara, Zapopan, Chapala y Puerto Vallarta. Al final se remite a la calculadora de gastos de escrituración que el despacho publicó este mes, que aplica estas mismas reglas a las cifras de cada operación y muestra el fundamento legal debajo de cada línea.
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales
Es el concepto de mayor monto. La Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco (artículos 112 a 117 Bis) establece el impuesto y la ley de ingresos de cada municipio fija anualmente la tarifa. En 2026, Guadalajara (artículo 28 de su ley de ingresos) y Zapopan (artículo 49) aplican tablas progresivas que van del 2.5 al 3.5 por ciento, con una cuota fija por rango más un porcentaje sobre el excedente del límite inferior; Chapala (artículo 47) va del 2.5 al 3.0 por ciento y Puerto Vallarta (artículo 41) del 2.65 al 3.55 por ciento.
La base del impuesto es tan relevante como la tarifa. En inmuebles destinados a casa habitación la base es el valor del avalúo autorizado por la autoridad catastral; mientras no exista avalúo, el cálculo preliminar se hace sobre el precio. En los demás inmuebles se toma el valor mayor entre el precio pactado y el avalúo. Quien negocia un precio por debajo del valor de mercado debe prever que el impuesto se calculará sobre el avalúo y no sobre el contrato.
Honorarios del notario
En Jalisco los honorarios notariales se rigen por el arancel que publica el Colegio de Notarios del Estado, y la Ley del Notariado (artículos 135 y 136) le da carácter de máximo: el notario puede cobrar menos, no más. Para una casa de tres millones de pesos el tope del arancel 2026 es de aproximadamente 47,600 pesos, más el IVA del 16 por ciento, que grava los servicios notariales aunque el inmueble esté exento. Dentro de ese tope, el honorario concreto depende de la notaría y conviene solicitarlo por escrito antes de la firma.
Derechos de registro y certificado de gravámenes
La inscripción de la escritura en el Registro Público de la Propiedad causa derechos conforme a la Ley de Ingresos del Estado de Jalisco (artículo 16). En 2026, la inscripción de la compraventa de una casa habitación paga una cuota fija de 4,801 pesos; en los demás inmuebles se paga el 0.5 por ciento del precio, con un mínimo y un tope. El certificado de libertad o existencia de gravámenes, que el notario solicita antes de la firma para verificar que el vendedor es titular y que el inmueble no reporta hipotecas ni embargos, causa derechos por 714 pesos.
Adquirentes extranjeros
El extranjero que adquiere un inmueble en México tramita, en todos los casos, un acto ante la Secretaría de Relaciones Exteriores. Dentro de la zona restringida (cincuenta kilómetros de las costas y cien de las fronteras, como Puerto Vallarta) la adquisición se realiza a través de un fideicomiso bancario, cuyo permiso e inscripción causan derechos federales por aproximadamente 22,245 pesos en 2026, más las comisiones del banco fiduciario por apertura y administración, que son privadas. Fuera de la zona restringida (Guadalajara, Zapopan, Chapala) no se requiere fideicomiso, pero el extranjero presenta el convenio por el que se sujeta a la legislación mexicana respecto del inmueble, con derechos de aproximadamente 5,252 pesos.
IVA sobre construcciones no habitacionales
La enajenación del suelo y de las construcciones destinadas a casa habitación está exenta de IVA (artículo 9, fracciones I y II, de la Ley del Impuesto al Valor Agregado). Las construcciones con otro destino (oficinas, locales, bodegas, inmuebles explotados como negocio) causan el 16 por ciento sobre el valor de la construcción, no sobre el terreno, y cuando el vendedor es una persona física que enajena de manera accidental, el notario calcula y entera el impuesto en la escritura (artículo 33). En un inmueble comercial de cuatro millones de pesos con construcción valuada en dos millones y medio, ese solo concepto asciende a 400,000 pesos, más que todos los demás gastos juntos. Es el rubro que con mayor frecuencia sorprende a quien adquiere inmuebles de uso mixto o para renta.
Lo que la estimación no incluye
Los honorarios del perito valuador, la apertura y las cuotas anuales del fideicomiso, las copias certificadas y publicaciones que el notario paga por cuenta del cliente, los trámites catastrales, la comisión inmobiliaria y los gastos del crédito hipotecario son erogaciones reales, pero ninguna está fijada por las leyes citadas, de modo que no pueden calcularse con la misma certeza. Conviene presupuestarlas por separado y pedir cada cotización por escrito.
Ejemplos con cifras de 2026
Las cifras siguientes son el resultado de la calculadora del despacho, con los valores vigentes al 16 de octubre de 2026, en pesos y como porcentaje del precio.
| Operación | Adquirente | Gastos estimados | Porcentaje |
|---|---|---|---|
| Guadalajara, casa habitación, 3,000,000 | Mexicano | 146,426 | 4.9 % |
| Zapopan, casa habitación, 6,000,000 | Mexicano | 269,802 | 4.5 % |
| Guadalajara, terreno, 2,000,000 | Mexicano | 110,954 | 5.5 % |
| Chapala, casa habitación, 4,000,000 | Extranjero, fuera de zona restringida | 186,788 | 4.7 % |
| Puerto Vallarta, casa habitación, 5,000,000 | Extranjero, con fideicomiso | 250,037 | 5.0 % |
El terreno resulta proporcionalmente más caro que la casa habitación porque pierde la cuota fija de registro y el impuesto se calcula sobre el mayor de los valores. En Puerto Vallarta el costo adicional del extranjero proviene menos de los derechos federales que de las comisiones privadas del banco fiduciario.
Calcule su operación
La calculadora de gastos de escrituración aplica las leyes de ingresos 2026 de once municipios de Jalisco, Nayarit, Guanajuato y Baja California Sur al precio, al avalúo y al uso del inmueble que se capturen, distingue entre adquirentes mexicanos y extranjeros, y señala el artículo que fundamenta cada línea. Incluye una segunda pestaña para estimar el impuesto sobre la renta del vendedor, tema del siguiente análisis de esta serie. Las cifras son estimaciones para planear la operación; los montos definitivos los determina el notario al otorgarse la escritura, y es en ese momento cuando el despacho los revisa para sus clientes.
Revisión de la escritura antes de la firma
El despacho revisa el proyecto de escritura, el avalúo, el fideicomiso y la liquidación de gastos de la notaría, y confirma los montos antes de que el cliente disponga de los fondos. Puede plantear su operación por WhatsApp o en una videollamada.
Escríbanos por WhatsAppFuentes: Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco, arts. 112 a 117 Bis; Ley de Ingresos del Municipio de Guadalajara 2026, art. 28; de Zapopan 2026, art. 49; de Chapala 2026, art. 47; de Puerto Vallarta 2026, art. 41; Ley de Ingresos del Estado de Jalisco 2026, art. 16; Ley del Notariado del Estado de Jalisco, arts. 135 y 136, y Arancel Notarial 2026 del Colegio de Notarios del Estado de Jalisco; Ley Federal de Derechos; Ley del Impuesto al Valor Agregado, arts. 1, 9, 12 y 33. Lista completa con enlaces en la página de fuentes de la calculadora. Cifras cotejadas con publicaciones oficiales el 16 de octubre de 2026, sujetas a cambio con las leyes de ingresos de cada año. Este artículo es información jurídica general, no asesoría sobre caso concreto; su lectura no crea relación abogado-cliente. © 2026 Terra Firma Attorneys at Law.